首置800万楼按九成 可不符压测 经济师:增买家意欲 二手楼年底料升半成

特首林郑月娥在立法会会议上两度发言被打断下,首次改以视像发表《施政报告》;她昨日提出超过220项新政策措施,重点的房屋土地佔去逾三成篇幅,轮候公屋的基层家庭至中产家庭的住房需求都涉及其中。她宣布即日提高按揭证券公司「按揭保险计划」的楼价上限,八成按揭楼价上限由600万增至1000万元,首次置业客申请九成按揭楼价的上限更倍增至800万元,即只需付80万元首期便可成业主;更容许不能通过压力测试的买家申请,只是保费会稍高。新措施适用于已落成住宅。
有经济师称500万至1000万元中价楼的楼价,势随新措施上升。昨日部分二手楼已出现反价封盘(见另稿)。
明报记者
买家在银行做六成以上按揭,需要投保按揭保险。虽然按保计划楼价上限提升,不过整笔贷款需缴交额外15%保险费用,以原有按保计划保费为贷款额1.5%计,新计划的保费率将增至1.725%。另外首置客若未能通过压力测试,即模拟加息3厘时,供款佔入息比率超过六成,保费会因应风险因素额外调整,约加至贷款额的1.875%,但该首置客现时的供款仍不能超出其入息五成。
未过压测保费增至1.875%
800万楼 月入须达6万
以800万元物业计算,申请九成按揭,虽然首期要求由320万大幅降至80万元,不过买家月入要求需达6万元,对年轻家庭而言仍有难度。《2019年施政报告》亦讲明,自住楼换楼的市民,同样可以申请楼价最高1000万元的八成按揭,按证公司发言人称,换楼市民只要申报将沽出自住单位便符合资格。
「呼吸Plan」转新按保省利息
过往发展商向买家提供高成数及高利率、俗称「呼吸Plan」的按揭计划,按证发言人表示,在新增范围下,楼价超过600万元的物业,可申请转按使用新按保,但不能套现。估计「呼吸Plan」业主若转用新按保,仍可以节省利息开支。
多个楼盘即封盘反价
林郑:即时反应无可避免
林郑月娥表示,房屋是香港社会目前面对最严峻的民生问题,也是部分民怨的根源,从不对此掉以轻心。即使按揭放宽后,供款比率上限亦维持在五成,亦要通过压力测试,买家需要自己量力而为。对于多个楼盘在措施宣布后即封盘反价,林太指楼市敏感,有即时反应无可避免。
被问及措施会否令楼价升温,政府消息人士称,影响楼价涉及多项因素,并非一个因素就能影响,又强调措施并不是为了「托市」,而是希望协助首置市民上车,以及部分因资金限制而要搁置换楼的家庭人士的需要。消息又称,难以预测会有多少申请人受惠。
消息:受惠人数难预测
金管局:不宜放宽逆周期措施
现时楼价比今年6月高位只跌5%,按保门槛已放宽。金管局表示,按保计划是市场为本的金融产品,旨在协助市民安居置业,与金管局的逆周期措施目标不相同;包括限制银行按揭贷款成数的逆周期措施是因应楼市周期的演变,考虑楼价走势、交投量、经济基调和外围环境等因素采取合适措施,确保银行体系稳定;近期楼市成交量减少,但楼价调整幅度轻微,现时尚未有充分资料确认楼市已进入下行周期,故不适宜放宽逆周期措施。
经济师料未增银行体系风险
对于楼市影响,华侨永亨银行经济师李若凡认为,由于500万至1000万元的单位,本身已经有不少需求,在新措施下会增加买家入市意欲,相信未来此价格范围内的成交量会增加,并带动楼市反弹,预计至今年底二手楼价会升5%。李若凡认为,放宽按保未会增加银行体系风险,因为未通过压测的买家需要增加额外保费,加上全球央行采取宽松政策,预计香港息口未来将向下行,缓和买家供款压力,长远而言不会带来太大冲击。
(2019年施政报告)

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